Mietern in Houston droht ein Räumungsverfahren speziell für Vermieter

Oct 08, 2023

Seit dem Auslaufen des Pandemieschutzes für Mieter ist in Houston die Räumungsrate in die Höhe geschossen. In einem Apartmentkomplex ist die Vertreibung von Menschen aus ihren Häusern ein ritueller Teil des Geschäftsmodells.

von Lucy Tompkins, The Texas Tribune und The New York Times, und Alexa Ura, The Texas Tribune, 8. Juni 2023, vor 6 Stunden

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HOUSTON – Auf den ersten Blick scheint „The Life at Jackson Square“ seinen lebhaften Namen widerzuspiegeln.

Zweistöckige Backsteingebäude umgeben gepflegte Innenhöfe, Wasserfontänen und Schwimmbäder in dem weitläufigen Apartmentkomplex im Gartenstil. Es bietet die Möglichkeit, im „renommierten Bellaire“ zu leben, heißt es auf der Website, wo Familien ihre Kinder auf angesehene Schulen schicken können, die von wohlhabenden Nachbarn besucht werden.

Doch bei näherer Betrachtung zeigen sich Risse in der Fassade.

Unter silbernen Türklopfern verbergen sich Schilder, die die Bewohner auffordern, ihre Wohnungen zu räumen. Räumungsakten hängen an metallenen Türklammern. Hier und da säumen Berge von Kleidung, Töpfen und Pfannen, Matratzen und Windelschachteln die Flure – Spuren von Familien, die zu verschwinden schienen und zurückließen, was sie nicht tragen konnten.

Das Leben am Jackson Square ist sowohl eine Verlockung als auch eine Zurechtweisung für diejenigen, die sich von seinen bescheidenen Wohnungen und einladenden Anlagen angezogen fühlen. Hier kollidieren Houstons Krisen um bezahlbaren Wohnraum und Zwangsräumungen, eine Verwerfungszone, in der Hoffnungen auf Sicherheit und Aufstiegschancen durch ein unerbittliches Geschäftsmodell und ein schonungsloses Gerichtssystem zunichte gemacht werden.

An jedem Dienstag, wenn der nächstgelegene Richter des Friedensgerichts Räumungsfälle verhandelt, ist die Akte gespickt mit Akten aus „The Life at Jackson Square“. Im vergangenen Jahr wurden rund 500 Räumungen gegen Mieter des Anwesens eingereicht – mehr als eine pro Tag –, sodass der Komplex, der einer privaten New Yorker Investmentgesellschaft namens Olive Tree Holdings gehört, zum Schauplatz der meisten Räumungen wurde als jeder andere im Harris County.

Das Unternehmen nutzt Zwangsräumungen nicht als letzten Ausweg, um große Schulden einzutreiben oder problematische Mieter rauszuwerfen, sondern als automatisiertes und effizientes Instrument zur Durchsetzung der Mieteintreibung durch Androhung von Zwangsräumungen.

Während die Pandemie das Tempo der Zwangsräumungen unterbrach und zu vorübergehenden Schutzmaßnahmen und Rekordfinanzierungen für Mieterleichterungen führte, sind diese Maßnahmen größtenteils weggefallen, und Houston erlebt nun landesweit einen der größten Anstiege bei Räumungsanträgen. Laut den von Forschern des Eviction Lab zusammengestellten Daten gab es im Großraum Houston im letzten Jahr 42 % mehr Räumungsanträge als in einem typischen Jahr vor der Pandemie – ein historischer Höchstwert für die Stadt.

„Es ist, als hätte die Pandemie nie stattgefunden und wir sind nicht nur wieder zur Normalität zurückgekehrt, sondern wir strömen jetzt über vor Räumungen“, sagte David McClendon, Forscher bei January Advisors, einem in Houston ansässigen Datenberatungsunternehmen, das Wohnungs- und Räumungsdaten zusammenstellt.

Der Andrang an Räumungsanträgen stürzt Mieter in ein System, das fast garantiert, dass sie ihre Häuser verlieren und einen dauerhaften Eintrag in ihren Mietunterlagen erhalten.

Schon von weitem lockte „The Life at Jackson Square“ Anthony McDonald und Stalica Munroe mit seinen günstigen Mieten und renovierten Wohnungen, deren Grundrisse nach einheimischen texanischen Bäumen wie Magnolie, Rosskastanie und Esche benannt sind. Die Nachbarschaft war sicher und ihre 16-jährigen Zwillingstöchter konnten die nahegelegene Bellaire High School besuchen, eine der besten öffentlichen Schulen der Stadt. Es schien ein Ort zu sein, an dem sie sich niederlassen, vorankommen und sich auf die Geburt ihres kleinen Mädchens im Juli vorbereiten konnten.

Sie sind letzten Herbst von den Bahamas in eine Zwei-Zimmer-Wohnung gezogen. Da Munroe, 35, auf ihre Green Card wartet, war die Familie auf die Unterstützung von McDonald, 50, angewiesen.

Das Geld, das McDonald als Handelsvertreter einbrachte, reichte aus, um jeden Monat die Rechnungen zu bezahlen, aber nur knapp. Nachdem er monatelang darum gekämpft hatte, einen gut bezahlten Job zu finden und ihre Ersparnisse aufgebraucht hatten, war es zu Beginn des Monats schwierig, die Miete zu decken, und so sagte er, er habe mit den Komplexmanagern eine mündliche Vereinbarung über die Zahlung am Ende getroffen, fügte er hinzu späte Gebühren.

Monatelang behaupteten sie, sie hätten die Miete problemlos auf diese Weise bezahlt.

Aber das Trugbild von „The Life at Jackson Square“ verblasste schnell: Abwasser floss aus ihrer Küchenspüle hoch und sie stellten fest, dass ihre Wohnung im Erdgeschoss von Schimmel überschwemmt war, sagten sie. Eine ihrer Töchter bekam eine Atemwegsinfektion und nach wochenlangen Beschwerden beim Management wurden der gesamte Wohnzimmerboden und ein Teil einer Wand aufgerissen und neu gemacht.

Als das Paar um einen Umzug in eine andere Einheit bat, wurde ihnen mitgeteilt, dass keine verfügbar sei. Sie bemerkten jedoch, dass viele leer zu sein schienen und an den Türen zerknitterte, wochenalte Räumungsbescheide flatterten.

Orte wie The Life at Jackson Square bieten eine verschwindende Chance auf bezahlbares Wohnen westlich der Innenstadt von Houston. Der über mehrere Jahre ab 1968 erbaute Komplex mit 1.326 Wohneinheiten erstreckt sich über etwa sechs Wohnblöcke im Stadtteil Meyerland am Stadtrand von Bellaire und seinen Millionenhäusern.

Die Bewohner leben am Rande des Wohlstands.

Ein Großteil des Apartmentkomplexes liegt in einem Zensusgebiet, in dem mehr als jedes vierte Kind in Armut lebt. Die meisten Familien kommen mit weniger als 50.000 Dollar pro Jahr aus. Die überwiegende Mehrheit der Menschen sind Latinos oder Schwarze, während die umliegenden Volkszählungsbezirke überproportional weiß sind.

Durch einen Kauf im Dezember 2021 wurde die Immobilie in das Portfolio von Olive Tree Holdings aufgenommen, einer 2017 gegründeten privaten Investmentfirma mit Sitz in New York, die in der Vergangenheit Apartmentkomplexe in „dynamisch wachsenden Märkten“ verkauft hat.

In Atlanta beispielsweise hat das Unternehmen in den Jahren 2021 und 2022 neun Immobilien saniert und verkauft und dabei innerhalb von vier Jahren einen Gewinn von 74 % oder 137 Millionen US-Dollar erwirtschaftet, wie aus einer Untersuchung des Atlanta Journal Constitution hervorgeht. Mit einem Portfolio im Wert von 2 Milliarden US-Dollar wirbt Olive Tree auf seiner Website potenziellen Investoren für seine Immobilien mit einer durchschnittlichen Mieterhöhung von 22 %.

The Life Properties, das Immobilien für Olive Tree verwaltet, betreibt Apartmentkomplexe in acht Bundesstaaten und expandiert schnell in Texas, mit zehn Komplexen im Raum Houston und einem weiteren in Fort Worth.

In einem Interview beschrieb Jamin Harkness, Präsident von The Life Properties, die beiden Ziele des Unternehmens: bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und den Wert seiner Immobilien zu steigern. Jackson Square wird wahrscheinlich verkauft, nachdem viele der Einheiten renoviert und neue Annehmlichkeiten wie ein Spielplatz hinzugefügt wurden, sagte Harkness.

„Wir sind hineingegangen und haben wirklich unsere Arme um diese Gemeinschaft gelegt, um zu versuchen, einen großen Unterschied zu machen“, sagte er. „Und dann passieren zwei Dinge: Unsere Investoren bekommen eine Rendite, und wir haben eine bessere Community für alle geschaffen.“

Der geschätzte Wert des Life at Jackson Square ist bereits von 67,1 Millionen US-Dollar im Jahr 2021, als Olive Tree es kaufte, auf 106,1 Millionen US-Dollar in diesem Jahr gestiegen.

Gleichzeitig hat die Zahl der Räumungsanträge im Komplex zugenommen. Im gesamten Jahr 2019, vor der Pandemie und bevor Olive Tree das Unternehmen kaufte, wurden dort 142 Räumungen eingereicht. In nur einem Jahr seit dem Besitzerwechsel waren es fast 500.

Das Unternehmen nutzt ein automatisiertes Räumungsverfahren, das Menschen, die oft ohnehin am Rande leben, nur wenig Spielraum gibt, wenn sie mit der Miete in Rückstand geraten.

„Wir hassen es, diesen Räumungsprozess zu durchlaufen“, sagte Harkness. „Es ist viel, aber wir müssen es konsequent machen.“

Wie viele große Immobilieneigentümer lagert The Life Properties den Räumungsprozess an ein Unternehmen aus, das sich um alles kümmert, von der Ausstellung von Bescheiden bis hin zum Erscheinen vor dem Richter.

Nach dem dritten Tag des Monats werden Mieter, die den Fälligkeitstermin für die Miete versäumt haben, vom Online-Zahlungsportal ausgeschlossen. Danach können sie mit einem Hinweis an ihrer Tür rechnen, der ihnen drei Tage Zeit zum Verlassen gibt, sagte Harkness.

Bis zum 10. des Monats werde allen, die noch nicht gezahlt oder ausgezogen seien, ein Räumungsbescheid mit Gerichtstermin zugesandt, sagte er.

Während Grundstückseigentümer den Räumungsprozess häufig als kostspieligen und zeitaufwändigen letzten Ausweg bezeichnen, trägt die massenhafte Einreichung von Räumungsklagen – die Zahlung von 129 US-Dollar für eine Klage und 75 US-Dollar für jeden weiteren Angeklagten in Harris County – nur wenig zum Geschäftsergebnis eines Firmenvermieters bei.

„An vielen Orten, insbesondere an Orten, an denen der Räumungsprozess schnell und kostengünstig abläuft, ist es für einen Vermieter wirklich einfach, einen Räumungsantrag einzureichen, sobald die Miete überfällig ist“, sagte Peter Hepburn, Forscher bei Eviction Lab, einer Datenquelle Zentrum an der Princeton University.

Nach Angaben des Eviction Lab wurden im letzten Jahr gegen fünfzig Haushalte im The Life at Jackson Square mehr als einmal – einige bis zu sieben Mal – Klagen eingereicht. Unabhängig davon, ob sie zahlen und bleiben oder rausgeschmissen werden, müssen Mieter in der Regel die Gerichts- und Anwaltskosten ihres Vermieters tragen, die sich auf Hunderte von Dollar belaufen können.

„Am Ende werden sie nicht nur die Miete kassieren, sie werden auch Verzugszinsen erhalten, sie werden die Anmeldegebühr, die sie gezahlt haben, um den Fall einzureichen, vom Mieter abbezahlt bekommen, und dann wird der Mieter weniger in der Lage sein.“ umzuziehen, weil es viel schwieriger sein wird, eine andere Einheit zu finden“, sagte Hepburn. „Das ist das Geschäftsmodell.“

Die Einfachheit dieses Prozesses hat dazu geführt, dass die Rate der Räumungsklagen in Houston auf 10 % gestiegen ist – was bedeutet, dass im vergangenen Jahr pro 10 Mieterhaushalte eine Räumungsklage eingereicht wurde – laut Eviction Lab fast doppelt so viel wie in New York City.

Harkness führte die hohe Zahl der Räumungen im The Life at Jackson Square auf seine Größe zurück. Aber dort wurden im letzten Jahr so ​​viele Zwangsräumungen eingereicht, dass mehr als jede dritte Einheit davon betroffen ist – oder eine Antragsrate von etwa 37 % – deutlich über der Gesamtrate in Houston.

Als Munroe und ihre Familie Mitte März allein zu Hause waren, klopfte es an der Tür. Ein stellvertretender Polizist überreichte ihr eine Mitteilung, in der sie und ihr Mann vor das Räumungsgericht geladen wurden. Ohne offensichtliche Vorwarnung wurden sie rausgeschmissen, obwohl sie davon überzeugt waren, dass sie eine mündliche Vereinbarung getroffen hatten, ihre Miete verspätet zu zahlen.

Der Gedanke, einen anderen Wohnort zu finden, die Umzugskosten zu decken und möglicherweise ihre Töchter von der Schule zu vertreiben, während Munroe im sechsten Monat schwanger war und sich mitten in ihrem Einwanderungsprozess befand, war überwältigend.

Sie und ihr Mann gingen davon aus, dass es sich um ein Missverständnis handelte, aber als sie versuchten, sich mit der Geschäftsleitung zu einigen, sagte McDonald, ihnen sei gesagt worden, die einzige Möglichkeit, den Fall fallen zu lassen, bestehe darin, die Gerichtsgebühren zusätzlich zur Miete zu zahlen, was sich anfühlte für sie wie eine Ungerechtigkeit.

Sie beschlossen, stattdessen vor Gericht zu gehen, in der Hoffnung, beim Richter ein offenes Ohr zu finden.

„Ich habe nicht viel Geld, aber ich habe Geld für die Miete“, sagte McDonald, als er am Abend vor der Räumungsverhandlung an seinem Esstisch saß. „Welcher Richter würde zulassen, dass sie jemandem so etwas antun?“

Die Sonne war gerade aufgegangen, als sich die Türen zum Gerichtssaal von Richter Israel García öffneten, drei Meilen die Straße hinauf von The Life at Jackson Square.

An diesem warmen Dienstag im April hatte García 367 Räumungsfälle vor sich.

Einige Mieter erschienen mit offenen Schuhen oder Shorts und wurden abgewiesen, weil sie sich nicht an Garcías Kleiderordnung im Gerichtssaal gehalten hatten – und ihnen die Gelegenheit entgangen war, ihre Fälle zu vertreten, es sei denn, er legte sie in die Warteschleife.

Munroe und McDonald kamen früh an und saßen zusammen hinten. Anwälte, Vermieter und Mieter füllten die sechs Reihen Holzbänke und warteten schweigend auf den Beginn der Verhandlung um Punkt 8 Uhr.

Draußen im Flur lehnten weitere Menschen an Wänden oder kauerten auf dem Boden, Kinder auf dem Schoß oder in Kinderwagen, und warteten darauf, dass ihre Namen aufgerufen wurden.

Als einer von zwei Friedensrichtern im 5. Bezirk, der mehr als eine Million Menschen im West Harris County umfasst, hat García regelmäßig die größte Räumungsliste des Landkreises. García, ein Demokrat, entließ unerwartet einen langjährigen republikanischen Richter und trat seine Amtszeit im Januar 2021 an, nachdem er 28 Jahre als Privatanwalt gearbeitet hatte.

In den ersten etwa sieben Monaten unterbrach er die meisten Räumungsverhandlungen mit der Begründung, es sei falsch, Menschen während einer Pandemie aus ihren Häusern zu vertreiben, und Richter sollten zumindest dabei helfen, Mieter mit Hilfe zu verbinden.

„Ich glaube nicht, dass es zu einer ganz normalen Zwangsräumung kommen sollte“, sagte García einen Monat nach seinem Amtsantritt gegenüber Houston Public Media. „Es ist sehr schockierend, dass das Gericht Ihnen nicht einmal die grundlegende Höflichkeit eines Rechtsbehelfs gewährt, der vorhanden ist. Es ist einfach sehr schmerzhaft, das zu sehen.“

Als er im Juli 2021 die Anhörung von Räumungsfällen wieder aufnahm, begrüßte García Rechtsberater der University of Houston, die dazu beitrugen, illegale Räumungen aufzuhalten, während Moratorien und andere Ablenkungsprogramme in Kraft waren. Eine andere Gruppe habe vor Ort Mietbeihilfeschecks an Vermieter und Mieter ausgestellt, sagte er.

Doch irgendwann im Laufe der Zeit, als die Notlage der Pandemie nachließ, die Mietbeihilfen ausgingen und andere Schutzmaßnahmen endeten, entwickelte sich Garcías Gerichtssaal zum deutlichsten Beispiel für die juristischen Turbulenzen der wachsenden Räumungsmaschinerie Houstons.

Seine Kofferlast nahm schnell zu. Nun ist es nicht ungewöhnlich, dass er jeden Dienstag 300 oder 400 Räumungsfälle bearbeitet. Am Valentinstag hatte er 444.

Monatelang unternahm er keine Versuche, Mieter mit Anwälten von Lone Star Legal Aid in Kontakt zu bringen, die die Nachfolge der University of Houston antraten und oft einen Tisch im Gerichtsgebäude aufstellten und anboten, Mieter kostenlos zu vertreten. Ihre Beziehung wurde feindseliger, nachdem Anwälte mehrere Mandamus-Klagen gegen García eingereicht und ein höheres Gericht gebeten hatten, die Räumungen zu überprüfen, von denen sie behaupten, er habe sie zu Unrecht genehmigt.

In einem solchen Fall stellte ein Bezirksrichter fest, dass García einen Polizisten unrechtmäßig angewiesen hatte, einen Mieter zu räumen, anstatt den Fall für 60 Tage einzufrieren, berichtete der Houston Chronicle im vergangenen Juli.

García verbannte die Mitarbeiter der Rechtshilfe in einen kleinen Vorraum ohne Klimaanlage zwischen zwei automatischen Schiebetüren am Eingang des Gebäudes, abseits der Seitentür, die die Mieter betreten sollen. Als sie versuchten, sich im Inneren des Gebäudes aufzustellen, rückte García ihren Tisch selbst um.

„Sie wissen, dass ich sauer auf sie bin und sie wissen, dass ich sie nicht dulden werde, und sie wissen, dass ich sie beobachte, und sie gehen mit aller Wucht vor kein anderes Gericht wie dieses.“ García sagte kürzlich. (Prozesskostenhilfe gibt es bei anderen Gerichten regelmäßig, allerdings verfügen sie nicht über die Mittel, um alle Akten abzudecken.)

An diesem Morgen im April betrat García den Gerichtssaal in schwarzen Roben, die seine 1,80 Meter große Statur betonten, und einem elfenbeinfarbenen Cowboyhut, den er an einen Hutständer hängte, bevor er Platz nahm.

Ein Anwalt mit einem dicken Stapel Manila-Umschlägen näherte sich dem Richtertisch, und sie begannen, in einem vertrauten Schnellfeuer-Wechsel die Liste der Fälle durchzugehen.

Der Anwalt John Burger ist Stammgast in den Räumungsgerichten von Harris County und arbeitet für eine Kanzlei, die Räumungsfälle im Namen von Grundstückseigentümern im ganzen Bundesstaat bearbeitet, darunter auch für das Unternehmen, dem The Life at Jackson Square gehört. In jedem Fall rief ein Sachbearbeiter dreimal den Namen des Mieters. Oft kam keine Reaktion – ein automatischer Gewinn für den Vermieter.

Die sechs Fälle, die an diesem Morgen von „The Life at Jackson Square“ auf der Tagesordnung standen, zielten alle darauf ab, Mieter rauszuwerfen, weil sie eine Monatsmiete schuldeten. Ein Mieter schuldete 770 $. Weitere 924 $.

Der Angestellte rief Jacqueline Shavers an, die wegen Schulden in Höhe von 990 US-Dollar rausgeschmissen wurde. Sie näherte sich dem Richter alleine, trug einen roten Kapuzenpullover mit langen Ärmeln, der ihre Hände fast verdeckte, und stand Seite an Seite mit Burger in seinem Anzug, blauem Hemd und rot gestreifter Krawatte.

Shavers rang hinter dem Rücken die Finger und erklärte leise, dass ihre Mutter gestorben sei und ihr nur ein paar Tage Trauerurlaub gewährt worden seien. Nachdem sie in ihrer Trauer mehrere Schichten verpasst hatte, verlor sie ihren Job und war mit der Miete im Rückstand.

Sie habe sich beim staatlichen Mietbeihilfeprogramm beworben, aber immer noch keine Antwort erhalten, sagte sie, und als sie versuchte, mit der Geschäftsleitung zu verhandeln, sei die Räumung trotzdem vorangetrieben worden.

García beugte sich vor, um ihre Geschichte über das Surren der Klimaanlage hinweg zu hören. Aber als Richter, der jede Woche Hunderte von Geschichten über den Verlust von Arbeitsplätzen, den Tod eines Familienmitglieds, unerwartete Krankheiten und andere Unglücksfälle hört, konzentrierte er sich auf das, was aus seiner Sicht zählte: ob sie gemäß ihrem Mietvertrag mit der Miete im Rückstand war, und ob sie ordnungsgemäß zum Verlassen aufgefordert worden wäre.

Wenn ja, gibt das texanische Recht dem Vermieter das letzte Wort.

Manchmal, sagte Burger, sei er damit einverstanden, einen Fall fallen zu lassen oder aufzuschieben, etwa wenn der Mieter Beweise dafür habe, dass er tatsächlich Miete gezahlt habe, oder wenn der Vermieter sich an der Mieterleichterung beteiligt und sich bereit erklärt, mehr Zeit zu gewähren. Er hielt sich kürzlich zurück, als bei einer schwangeren Mieterin in Dallas vor dem Richter die Wehen einsetzten.

Aber der Appell der Shavers änderte nichts.

„März war ein harter Monat für mich“, sagte sie draußen im Flur, nachdem Burger die Räumung vorangetrieben hatte. Jetzt schuldete sie nicht nur die überfällige Miete, sondern auch Anwalts- und Gerichtsgebühren, und es blieben fünf Werktage, um eine andere Wohnung zu finden, bevor die Strafverfolgungsbehörden mit der Räumung ihrer Habseligkeiten beginnen und sie aussperren konnten. „Ich kann nirgendwo hingehen“, sagte sie.

McDonald und Munroe sahen zu, wie ihr Nachbar unter Tränen den Gerichtssaal verließ. Sie waren am Morgen wegen einer Schuld von 1.067 Dollar vorgeladen worden. Als sie an der Reihe waren, sich der Bank zu nähern, gingen sie gemeinsam auf sie zu und McDonald erklärte ihnen ihre Situation.

García hörte zu und wandte sich erneut an Burger: „Möchten Sie ihnen mehr Zeit geben oder weitermachen?“

Anders als vor einem Strafgericht haben Menschen, denen in Texas eine Zwangsräumung droht, kein verfassungsmäßiges Recht auf einen Anwalt. Laut January Advisors hatten im vergangenen Jahr weniger als 2 % der Mieter in Harris County eine Vertretung, sodass die Minderheit der Mieter, die vor Gericht erscheinen, verwirrt darüber ist, wie das Verfahren abläuft und welche eingeschränkten Rechte sie haben.

In Texas können Mieter die Miete nicht einbehalten, wenn ein Vermieter beispielsweise keine Reparaturen durchführt, und es gibt keine landesweite Kulanzfrist, in der Vermieter verspätete Mietzahlungen akzeptieren müssen, bevor sie eine Räumungsklage einreichen können.

„Viele Leute verstehen einfach nicht, warum es keine Rolle spielt, dass es nicht ihre Schuld ist“, sagte Eric Kwartler, ein Anwalt bei Lone Star Legal Aid, der Mieter vor Räumungsgerichten im gesamten Harris County vertreten hat. „Und in Texas ist das einfach nicht der Fall. Dem Gesetz in Texas ist es egal, warum Sie Ihre Miete nicht bezahlen können. Ob Sie Ihren Job verloren haben, an COVID erkrankt sind oder einen vollkommen verständlichen Grund hatten. Wir müssen uns also auf einen Anwalt verlassen.“ Tricks, um Räumungen zu mildern und technische Details zu finden, die Vermieter nicht gemacht haben.“

Zehn Meilen östlich von Garcías Gerichtssaal, in der Innenstadt von Houston, hat Richter Steve Duble einen anderen Ansatz gewählt, in der Hoffnung, das Kräftegleichgewicht zu verändern.

Als Demokrat, der letzten Herbst im Bezirk 1 gewählt wurde, kandidierte er für eine Räumungsablenkungsplattform. „Die Quintessenz ist, dass ein JP zwar das Gesetz befolgen muss, aber viel tun kann, um Menschen in Not zu helfen und die Gemeinschaft zu schützen“, sagte Duble letztes Jahr in einem Interview mit dem OutSmart Magazine.

Als er sein Amt antrat, räumte er einen alten Schrank voller Weihnachtsdekorationen aus und richtete Besprechungsräume ein, die heute Anwälte für Rechtshilfe für Mieterbefragungen nutzen. Er fordert jeden Mieter dringend auf, mit ihm zu sprechen, bevor sein Fall verhandelt wird, und ermutigt Vermieter und Mieter zu Verhandlungen.

Als Duble an einem Donnerstag mit der Anhörung von Fällen begann, verlief das Tempo deutlich langsamer als vor Garcías Gericht. Das liegt zum Teil daran, dass seine Akten viel kleiner sind (von weniger als einem Dutzend bis zu 50), aber es ist auch beabsichtigt.

Mindestens drei der wenigen Mieter standen an diesem Tag mit neu gewonnenen Anwälten der Rechtsklinik der University of Houston vor ihm. Als ein Vermieter sagte, er akzeptiere keine Mieterleichterungen, konnte ein Anwalt nachweisen, dass er sich nicht offiziell dagegen ausgesprochen hatte. Nach einigem Hin und Her verzögerte Duble die Räumung von drei Mietern.

Manchmal braucht ein Mieter nur etwas mehr Zeit, um das Geld zusammenzubekommen oder eine andere Wohnung zu finden.

„Das Wichtigste, was ein JP tun kann, ist zuzuhören“, sagte Kwartler, der Anwalt für Prozesskostenhilfe. „Natürlich ist es auch sehr wichtig, sich an die Gesetze zu halten. Aber um die Gesetze zu befolgen, muss man zuerst zuhören.“

Abgesehen von Änderungen an den texanischen Räumungsgesetzen gibt es laut Kwartler zwei Teillösungen für die Krise, die sich vor Houstons Gerichten abspielt: Mieterleichterungen und Anwälte.

Aber nicht jeder Richter ist so entgegenkommend wie Duble. Lone Star Legal Aid hat kürzlich aufgehört, im Gerichtssaal von García zu erscheinen, weil der Streit mit dem Richter es unmöglich machte, ihr Ziel zu erreichen, sagte Kwartler. Seitdem hat sich dort eine weitere Rechtshilfegruppe niedergelassen, und García sagt, er sei ihnen gegenüber aufgeschlossener.

Ihr Fehlen hat Konsequenzen. Vor ein paar Wochen hatte ein Vermieter an Garcías Gericht 38 Räumungsklagen auf dem Konto.

In 31 Fällen gewannen sie standardmäßig, weil der Mieter nicht erschien. Zwei weitere Klagen wurden vom Vermieter abgewiesen. Vier Mieter gingen vor den Richter und plädierten ohne Anwalt für ihren Fall – und verloren.

Doch als der letzte Mieter, der Hilfe bei der Prozesskostenhilfe beantragt hatte, mit Kwartler an seiner Seite antrat, gewannen sie und der Fall wurde eingestellt. Kwartler stellte fest, dass der Vermieter über seine Franchise-Steuern nicht auf dem neuesten Stand war und niemanden rechtmäßig rauswerfen konnte.

„Rechtliche Vertretung ist wichtig“, sagte er. „Es macht einfach einen Unterschied, den Menschen Zeit zu geben, Prozesskostenhilfe zu erhalten, und Prozesskostenhilfepersonal den Zugang zum Gericht zu ermöglichen.“

Der Räumungshammer fällt nicht gleichermaßen: Etwa ein Viertel aller Mieter in Houston sind Schwarze, dennoch stellten sie laut Eviction Lab im vergangenen Jahr 48 % der Angeklagten im Räumungsgericht.

Auch wenn das Verfahren eingestellt wird oder der Mieter obsiegt, sind die Folgen eines Räumungsantrags nachhaltig. Die Mieterakte ist mit einem bleibenden Makel versehen, der in Software zur Hintergrundüberprüfung des Vermieters erscheint, was es für Familien schwieriger macht, in Zukunft sicheren und bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Immobilien, die Mieter mit einer Räumungsakte aufnehmen, verlangen von ihnen oft zusätzliche Gebühren für den Einzug.

„Wenn Sie ein untreuer Mieter sind, würden andere Vermieter gerne davon erfahren, damit sie nicht den gleichen Fehler machen“, sagte der Vorsitzende Richter des Obersten Gerichtshofs von Texas, Nathan Hecht, ein Republikaner, dessen Gericht das erste Räumungsumleitungsprogramm des Landes ins Leben gerufen hat Anfang 2021. „Andererseits, wenn es dir schwerfällt und du versuchst, es besser zu machen, dir das aber für den Rest deines Lebens zur Hölle wird, dann scheint das auch nicht richtig zu sein.“

Nachdem Munroe und McDonald ihren Fall vor García vertreten hatten, drängte der Anwalt von „The Life at Jackson Square“ sie, noch einmal mit dem Management zu sprechen, und setzte dann trotzdem die Räumung fort.

García gewährte es, wünschte ihnen Glück und ging zum nächsten Fall über.

In fünf Tagen, wenn sie nicht bereits draußen wären, könnte das Anwesen einen Besitzbescheid einreichen, um das Paar, seine Kinder und sein Hab und Gut gewaltsam wegzunehmen und es innerhalb weniger Wochen wegen eines scheinbar geringfügigen Missverständnisses rauszuwerfen.

Das Paar verließ das Gerichtsgebäude und trat in den strahlenden Sonnenschein.

Zunächst waren sie erleichtert. Der Meinungsaustausch im Gerichtssaal war so schnell und mit so wenig Erklärung erfolgt, dass sie fälschlicherweise glaubten, das Urteil gäbe ihnen noch fünf Tage Zeit, bevor die Räumung offiziell sei.

Dann waren sie empört. Sie waren mit „The Life at Jackson Square“ fertig. Munroe würde sich an diesem Nachmittag nach anderen Wohnungen umsehen, auch wenn alles viel teurer schien als die aktuelle Miete.

Etwa eine Stunde nach der Anhörung saßen sie an ihrem Küchentisch und kamen schließlich zu dem Schluss, dass sie versuchen sollten, bis zum Ende ihres Mietvertrags im August zu bleiben. Es würde mehr kosten, wegzuziehen, und sie wollten einem potenziellen Vermieter nicht erklären müssen, warum sie es eilig hatten, eine neue Wohnung zu finden.

„Das sollte mein Monat sein, in dem ich unsere Wohnung eingerichtet habe, und dann plötzlich trifft uns das“, sagte McDonald. Es verwirrte ihn, dass das Management beschlossen hatte, sie zu räumen, anstatt eine verspätete Mietzahlung zu akzeptieren.

„Man kann in den USA Geld verdienen, und das spielt keine Rolle“, sagte er. „Man kann in den USA ein Einkommen haben, aber es spielt einfach keine Rolle.“

Später am Morgen verließen sie das Rezeptionsbüro von The Life at Jackson Square nur einen Bankscheck davon entfernt, in ihrer Wohnung bleiben zu können. Das Management hatte sich geeinigt. Die 2.606,61 US-Dollar, die sie für die Miete für März und jetzt für April schuldeten, waren ordentlich auf einem gelben Zettel notiert.

Erleichterung machte sich auf ihren Gesichtern breit. Sie hatten immer noch nicht erkannt, dass die Entscheidung des Richters an diesem Morgen ihnen überallhin folgen würde.

Auch anderswo auf dem Grundstück ging der Alltag weiter. Gegen Mittag fuhr ein stellvertretender Polizist ins The Life at Jackson Square, ging zu einer Wohnung im zweiten Stock und klopfte fest an die Tür.

Es gab keine Antwort. Die Familie, die seit November dort lebte – ein junges Paar mit einem Vierjährigen und einem Baby – hatte ihre Habseligkeiten in einen kleinen U-Haul gepackt und war am Tag zuvor geflohen.

Die Polizistin klebte eine Besitzurkunde an die Tür, den letzten Schritt im Räumungsprozess, und ging zurück zu ihrer Streifeneinheit.

„Weiter zum nächsten!“ „, schrie sie den Mitarbeitern der Hausverwaltung zu, die auf Golfwagen sprangen und sie tiefer in den Komplex führten.

Die Besatzung bewegte sich in einem einstudierten und unerbittlichen Muster von Einheit zu Einheit.

In Wohnung 393 ließen sie die Überbleibsel aus dem Leben einer Familie verstreut vor der Tür zurück: eine Queen-Size-Matratze und zwei Zwillingsmatratzen. Eine blaue Samtcouch und passende Beistelltische. Ein Plastikbehälter voller Damenschuhe. Ein Esstisch aus Glas und eine Holzvase mit Plastikorchideen.

Für die Nachbarn, die zusahen, wie sich alles abspielte, und dann herauskamen, um den Stapel zu durchsuchen, war dies nur eine weitere Woche von „The Life at Jackson Square“.

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